Los requisitos para alquilar casa en Italia

¿Quién debe registrar el contrato? ¿Y quién debe pagar las tasas de registro? ¿Qué documentos se requieren? ¿Y cuál es el depósito máximo que pueden pedirte?

Si estas pensando mudarte a Italia o ya vives aquí y estas buscando alquilar casa a largo plazo lee este articulo hasta el final. Voy a contestar a todas estas preguntas y a aclarar todas tus dudas sobre los requisitos para alquilar casa en Italia. Al final también unas recomendaciones importantes antes de formalizar el contrato de alquiler.

¿Quién debe registrar el contrato?

Contrato de Alquiler

La Ley de Estabilidad de 2016 cambió la legislación que regula el contrato de alquiler. Con las nuevas reglas, es el propietario de la casa quien debe registrar el contrato con la Agencia de Ingresos dentro de los 30 días posteriores a la firma.

El contrato debe registrarse si supera un mes. Así que no para alquileres a corto plazo.

Solo el propietario puede registrar el contrato y si no lo hace, el contrato se considera inexistente.

Luego, dentro de los 60 días posteriores al registro, el arrendador debe notificar al inquilino y al administrador del condominio el cumplimiento del registro. La comunicación puede enviarse por carta certificada con acuse de recibo o por correo electrónico certificado.

Antes de alquilar una casa

Antes de alquilar una casa, es necesario asegurarse de la funcionalidad real de la propiedad y por lo tanto:

  • Que todos los sistemas cumplen con los estándares;
  • Que los electrodomésticos (si están incluidos en el alquiler) funcionen;
  • Que la propiedad no esté gravada por hipotecas, ejecuciones hipotecarias o carpetas de Equitalia;
  • Que el local esté limpio;
  • Que el inmueble tenga la certificación energética (ACE), que se puede solicitar contactando con agencias especiales (también se pueden encontrar online).

La certificación energética es necesaria porque según ella el precio sufre cambios: con una clase energética excelente el precio sube, mientras que baja para viviendas con una clase energética inferior.  

Requisitos para alquilar casa

Los documentos para alquilar casa en Italia

La firma y registro de un contrato de alquiler requiere una serie de documentos que se enumeran a continuación.

Del arrendador: documento de identidad. código tributario, mapa de la propiedad, copia de la escritura de compra o levantamiento catastral y certificado ACE (desempeño energético);

Por parte del inquilino: DNI y CIF (también de otros convivientes), dos últimas nóminas o última CUD (si es asalariado), último modelo único y registro cámara de comercio (si es autónomo).

Alquiler por periodos cortos

Por alquiler por periodos cortos, habitualmente, nos referimos al de menos de un mes (un día, semanas, etc.), los requisitos para alquilar casa no son muchos y no se requiere registro en la Agencia Tributaria. El mercado del alquiler a corto plazo nació gracias a las segundas viviendas en propiedad y a pesar de la legislación específica (ley 441/1998) las normas las dicta el Código Civil que deja más libertad a las partes (propietario y arrendador).

Las reglas específicas del contrato de alquiler corto son:

  • El propietario solicita al inquilino una fianza que cubra los eventuales desperfectos, en su defecto lo devuelve al final del contrato de arrendamiento;
  • Al final del contrato de arrendamiento, el propietario emite el recibo de pago. En este momento el inquilino deberá pagar el impuesto turístico al arrendador quien se encargará de pagarlo a las autoridades tributarias.
Alquiler periodos cortos

¿Quién debe pagar las tasas de registro?

En el momento del registro del arrendamiento, si el arrendador opta por cedolare secca, no se adeuda ni el impuesto de registro ni el impuesto de timbre.

Si opta por el régimen fiscal ordinario, el propietario y el inquilino deben pagar las tasas de registro en partes iguales. El propietario puede hacerse cargo de él por completo, pero están prohibidas las cláusulas que responsabilicen plenamente al inquilino.

Los alquileres se pueden descontar durante la fase de declaración de impuestos, por tanto, con el modelo 730 o el Modelo Único. Por eso, todos los años, recuerda recoger todos los recibos que te entrega el propietario y entregarlos en tu CAF, para que se incluyan en la declaración de impuestos y obtengas un descuento IRPEF.

Los contratos que gozan de los beneficios fiscales son:

  • 4 + 4;
  • Contratos con tarifa pactada o 3 + 2;
  • Contratos para estudiantes externos.

Para tener derecho a la deducción, la casa debe utilizarse exclusivamente como residencia principal.

Las garantías

Garantías

Es poco probable que un arrendador alquile su casa a una persona sin cheque de pago. De hecho, cada vez más los arrendadores, incluso antes de iniciar la negociación, piden ver las dos últimas nóminas (en el caso de los empleados) o el Modelo Único (en el caso de los profesionales).

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En algunos casos es posible alquilar una casa insertando un garante en el contrato (especialmente cuando se trata de alquileres para estudiantes, donde el garante es un padre).

Cada vez más propietarios piden una póliza de seguro como garantía adicional. Se trata de seguros que cubren cualquier incumplimiento del inquilino por un máximo de un año y cuya prima anual tiene un costo de aproximadamente el 2% del alquiler anual. Este costo lo paga el inquilino.

Otro tipo de garantía en caso de alquiler es la fidejussione bancaria. En la práctica, un banco emite una fianza a favor del inquilino y le garantiza en caso de impago del alquiler.

Para una fianza, los bancos suelen pedir el 1% de la renta anual, pero es difícil obtenerla sin un trabajo permanente o estable.

Recomendaciones antes de alquiler

Electrodomésticos

#1 Presta atención a los detalles

Antes de formalizar el contrato de alquiler podrás ver la casa. Si ya la viste una primera vez, pide volver a verla para comprobar los detalles. Compruebe que los electrodomésticos funcionen, que las bombillas, las persianas funcionen, que los desagües del fregadero no estén bloqueados, que el agua caliente esté funcionando.

Parecen banales, pero es mejor no tener sorpresas después: el propietario tiene que arreglarlo todo antes de tomar posesión del apartamento.

#2 No cedas a peticiones absurdas

Por lo general, el propietario requiere un depósito desde un mes hasta un máximo de tres meses. A veces alguien llega a pedir hasta seis meses o más, pero es una cantidad realmente exagerada y a la que es mejor no cumplir.

El monto entregado como depósito debe incluirse en el contrato y el propietario debe emitir un recibo. Además, nunca pague ningún anticipo antes de haber refrendado el contrato.

#3 Obtenga siempre un recibo

El propietario, cada vez que pague el alquiler, debe emitirle un recibo de pago.
Los gastos extraordinarios del condominio corren a cargo del propietario de la casa.

#4 Cuando salga de casa, escriba un informe de regreso.

Cuando vence el alquiler o lo cancela porque tiene que mudarse, redacta una lista con todo lo que dejas en casa e indica las condiciones en las que dejas el inmueble (por ejemplo, si has pintado las paredes, etc.). Este informe debe estar firmado por el propietario y ya no puede ser impugnado.

#5 Ponga todo en papel

Todo lo acordado, asegúrate de que esté incluido en el contrato, para que en caso de disputa se pueda verificar la realidad de los hechos.

¿Conocías ya todos los requisitos? Espero que esta informacion te sirvió. Si quieres cuéntame tu experiencia en los comentarios o en mis redes sociales.

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18 commenti su “Los requisitos para alquilar casa en Italia”

  1. Buenos días, soy de Uruguay y pienso viajar a Torino el próximo año con mi familia y así poder tramitar ciudadanía. Quiero saber sobre alquilar previamente desde Uruguay ya que del aeropuerto debo ir ya con todo arreglado, o por lo menos arreglarlo cuando arribe, ya que viajo con dos bebés. ¿Cuántos meses de garantía solicitan? ¿si realizas depósito se descuenta de los meses de alquiler?

    Gracias

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    • Ciao Hector, lo que te recomiendo hacer desde Uruguay es buscar un alquiler temporal digamos para darles el tiempo de acomodarse y ponerse a buscar directamente aquí el alquiler definitivo. Eso porque es muy recomendado ver al piso en persona antes de firmar algo y averiguar que todo funcione bien además de buscar en una zona que les quede cómoda, después de conocer un poco la ciudad. Sin tener trabajo es difícil de conseguir algo definitivo (eso para los italianos tambien) pero sé que a los que aun no trabajan suelen pedirles 6 o hasta 12 meses por adelantado. El deposito se descuenta de los meses de alquiler.

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  2. Buenos días,
    Estoy viviendo en un piso que yo había pagado con todos los gastos incluidos y junto con ellos, la calefacción. No estoy teniendo calefacción y tampoco agua caliente y desde la agencia inmobiliaria no me hacen caso. ¿Hay alguna ley italiana a la que me pueda amparar para dejar la casa o pagar menos de alquiler por esta situación?
    Gracias de antemano.

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  3. Hola!! Estoy de erasmus en Italia y tengo una habitación alquilada del 12 de septiembre al 30 de junio (así lo pone en el contrato) sin embargo por motivos de salud voy a tener que volver a españa y cursar aquí solo el primer cuatrimestre (hasta finales de febrero). Lo he notificado al casero y me ha dicho que debo notificarlo 6 meses antes o de lo contrario seguir pagando hasta esos 6 meses, en este caso hasta mayo, así lo pone en el contrato firmado. Sin embargo me he estado informado y me sale en internet que lo de los 6 meses es solo si tienes un contrato de más años (contrato de alquiler con precio libre y contrato de alquiler convenido), y si estás de 1 a 18 meses (contrato de alquiler para uso transitorio y contrato de alquiler para estudiantes universitarios) debe ser notificado 1 mes antes o algunos municipios 3 meses antes. Me podría decir si debo pagar los 6 meses o si es suficiente con notificar 1-3 meses antes por favor 🙏🏽🙏🏽🙏🏽

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    • Ciao Maria, por lo general, hay que notificarlo al propietario con una carta certificada no menos de 6 meses antes, pero dado que las normas protegen al inquilino, se permite un aviso de menor duración, al menos 1 mes antes de la fecha efectiva de la cancelación, si el contrato tiene una duración no superior a 6 meses, y de 3 meses si es superior a 12 meses. Los estudiantes universitarios tienen derecho a rescindir el contrato por motivos graves con un preaviso mínimo de 3 meses. Para responder con precisión, habría que ver el contrato para saber si es un contrato para estudiantes o un contrato general para uso transitorio. En los contratos para uso transitorio generalmente el período de preaviso es de 6 meses, mientras que para los estudiantes es de al menos 3 meses.

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  4. Hola!
    Tengo un problema con mi arrendador y el contrato de mi arrendamiento.
    Mi contrato es un tipo de contrato por habitaciones el cual ya he firmado. Hay dos cláusulas en dicho contrato que no conozco si son legales en Italia o no y me gustaría que me dieses esa información.
    La primera cláusula dice: Nadie podrá entrar en la vivienda (excepto las personas declaradas) tanto en las zonas comunes como en las privadas por ningún motivo. El incumplimiento, por cualquier causa, de la citada cláusula -considerada imprescindible por ambas partes- supone la resolución automática del contrato.
    Y la segunda cláusula es: El arrendador puede inspeccionar los locales alquilados para evaluar el estado en cualquier momento sin previo aviso.
    Me interesa saber si eso es legal para mi tipo de contrato.
    Si es ilegal y lo he firmado, ¿la cláusula seguiría siendo válida?
    ¿El arrendador puede romper el contrato por alguno de esos motivos o echarme del arrendamiento llamando a la policía?
    Espero su respuesta.
    Saludoss

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    • Ciao Julia, estoy bastante segura que no es absolutamente legal. Según el Tribunal de Casación, no se puede prohibir que un inquilino de una casa alquilada reciba invitados. De hecho, alojar a amigos y extraños es totalmente legal y no puede ser prohibido por ninguna cláusula en el contrato. Si la hubiera, no sería valido. Aquí un link con la ley: https://www.avvocatocassazionista.it/contenuto.php?id=2506&redirected=0d448489e6827b55fa75cd7d27e40645. Para la segunda clausola de acuerdo con las leyes 2022 en vigor, el propietario de una casa en alquiler no puede entrar en la casa cuando quiere y en cualquier momento sin previo aviso y sin autorización, a pesar de ser una casa de su propiedad. De hecho, en el momento en que se firma un contrato de alquiler que se registra regularmente a la Agencia de Ingresos, el propietario de la casa en alquiler pierde el derecho a la libre posesión y disfrute de la propiedad porque es el inquilino quien la disfruta.

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  5. Buenos días!! Como logro conseguir un garante para el alquiler? Me piden eso sí o sí y quiero hacer la ciudadanía en Castelnuovo Scrivia donde nació mi bisabuelo. Me pueden ayudar? Gracias

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    • Ciao Gladys, un garante usualmente es un familiar o un amigo que firma el contrato de alquiler contigo mostrando que si tu no podrás pagar el alquiler el o ella lo va a hacer por ti. A menos que conozcas a alguien que te haga este favor no es una opción viable.

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  6. Hola, buenas tardes;
    Quería saber si hay prototipos de carta para enviar al arrendatario para avisarle que dejaras apartamento por anticipado. Ya que el contrato se realizo desde el extranjero y los pagos de tres meses de garantía mas tres meses de adelanto incluyendo además por adelantado los gastos comunes de los tres meses solicitados de adelanto se pagaron antes de conocer la propiedad. Ni saber su ubicación.
    La propiedad solo se conoció en fotos. Y la realidad en terreno fue muy diferente, incluso al llegar no había Gas ni Luz.
    por lo que nos trasladaron a otro apartamento cercano y las condiciones del nuevo contrato cambiaron mucho a favor del arrendatario, además el trato del arrendatario hacia nosotros, mi hijo y yo siempre ha sido prepotente y de mala voluntad.
    estamos en un sector que no nos gusta para nada, el apartamento es muy pequeño y pagamos demasiado. Y la arrendataria no nos quiere dejar ir. Le hemos propuesto quedarnos 8 meses y nos dice que no puede hacer un contrato por ese tiempo.
    Por Favor ayúdanos para poder irnos lo antes posible y recuperar la garantía a la brevedad.
    Muchas gracias de antemano

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    • Ciao Claudia, lo siento mucho que estén teniendo esta mala experiencia. Lamentablemente hay personas terribles que se aprovechan 🙁 Gracias a Dios no todos son asi. Por supuesto es su derecho dejar el apartamento por anticipado. En un contrato normal hay que enviar 6 meses antes a la arrendataria, por correo certificado a/r (se llama “raccomandata con ricevuta di ritorno”, la puedes hacer en cualquier correo), la carta de preaviso con la que se manifiesta la intención de rescindir el contrato. Hay que leer sin embargo si en el contrato que firmaron está indicado un periodo de tiempo superior a esos 6 meses. Si no, entonces la regla son 6 meses. Puedes utilizar este prototipo de carta: https://www.ufficiopostale.com/docs/Modulo-Recesso-Anticipato-Contratto-Locazione-Inquilino.pdf. Espero puedan solucionarlo pronto.

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  7. Hola!
    Tengo una consulta respecto de los derechos del inquilino, trate de buscar si existe una ley, imagino que si, pero no la encuentro. Si tenes un link o el nombre para compartirmela, te lo agradeceria.

    Queria saber si existe algun apartado en los derechos del inquilno que se hable sobre las visitas en las propiedades alquiladas.
    Es legal que el propietario no te permita tener visitas? Y no me refiero a visitas de amigos o familiares que se queden algunos dias o alguna semana (aunque tambien me interesaria saberlo), sino a vistas en el dia o la noche, de amigos para pasar el rato, charlar o a cenar, etc.

    Es legal que te lo exigan, este escrito o no en el contrato? o mismo, es legal que lo incluyan en el contrato?

    En contexto, es una casa grande donde en la parte de abajo viven los propietarios y en la parte de arriba hay 5 habitaciones, cocina y espacios comunes para los que alquilamos (no compartimos espacio con los propietarios).

    Te agradezco de antemano por la informacion!

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  8. Hola, me gustaría saber a cuento asciende el monto por el registro del contrato y si ese registro luego genera pago de impuestos.

    Desde ya gracias por una pronta respuesta

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    • El impuesto de registro se paga solo si el arrendador opta por el régimen fiscal ordinario (si opta por cedolare secca, no se adeuda ni el impuesto de registro ni el impuesto de timbre) y es igual al 2% del canon anual con un mínimo de impuestos de 67,00 euros; además, se adeuda el impuesto de timbre, variable por el número de páginas y de copias del contrato, con un mínimo de 32,00 euros.

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  9. Hola Federica
    Quisiera saber a donde puedo quejarme ya que entregue mi habitación en octubre y aun no me han reembolsado el valor de la fianza. La agencia es online y no responden correos ni responden al numero que aparece en la pagina.
    Sabes a donde puedo acudir? Vivo en Milano actualmente
    Gracias por tu información

    Rispondi

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